En France, ces quatre notions désignent des surfaces immobilières différentes, utilisées selon le contexte (vente, location, fiscalité, urbanisme).
| Type de surface | Définition | Inclut | Exclut | Utilisation principale |
| Surface Carrez | Surface privative d’un lot de copropriété | Pièces closes avec hauteur ≥ 1,80 m | Murs, cloisons, escaliers, gaines, caves, garages, balcons, terrasses | Vente d’un bien en copropriété |
| Surface habitable | Surface réellement habitable du logement | Pièces de vie avec hauteur ≥ 1,80 m | Murs, combles non aménagés, garages, caves, vérandas non chauffées, balcons, terrasses | Location, diagnostics, aides au logement |
| Surface de référence | Surface utilisée pour certains calculs réglementaires (notamment performance énergétique) | Dépend de la réglementation concernée | Variable selon le texte applicable | DPE, réglementation thermique ou environnementale |
| Surface au sol | Projection verticale du bâtiment au niveau du sol | Toute l’emprise du bâtiment, y compris murs | Débords de toiture sans poteaux (dans certains cas) | Urbanisme, permis de construire |
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Surface Carrez
La loi Carrez s’applique uniquement à la vente des lots de copropriété.
Elle comprend :
- salon, chambres, cuisine ;
- salles de bains ;
- combles aménagés.
Elle exclut notamment :
- les murs et cloisons ;
- les parties de moins de 1,80 m de hauteur ;
- les caves ;
- les garages ;
- les balcons et terrasses.
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Surface habitable
Définie par le Code de la construction et de l’habitation, c’est la surface effectivement destinée à être habitée.
Elle exclut par exemple :
- garages ;
- caves ;
- sous-sols non aménagés ;
- combles non aménagés ;
- balcons, terrasses et loggias ouvertes ;
- vérandas non chauffées.
En pratique, elle est souvent légèrement inférieure à la surface Carrez, mais ce n’est pas une règle absolue.
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Surface de référence
La surface de référence varie selon le contexte réglementaire.
Par exemple, pour un DPE (Diagnostic de performance énergétique), il s’agit de la surface retenue pour rapporter la consommation d’énergie (kWh/m²/an). Elle est proche de la surface habitable, mais les règles précises dépendent de la méthode de calcul en vigueur.
D’autres réglementations (RE2020, calculs thermiques, etc.) peuvent définir leur propre surface de référence.
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Surface au sol
La surface au sol correspond à l’emprise du bâtiment sur le terrain, c’est-à-dire la projection verticale de la construction.
Par exemple :
- une maison de 10 × 8 m a une surface au sol de 80 m² ;
- si elle comporte un étage, la surface au sol reste 80 m², tandis que la surface habitable peut être d’environ 160 m².
Exemple
Imaginons une maison avec :
- rez-de-chaussée : 80 m² ;
- étage : 80 m² ;
- garage : 20 m² ;
- terrasse : 30 m² ;
- murs : 8 m² par niveau.
On pourrait obtenir approximativement :
- Surface au sol : 100 m² (80 + garage de 20 m²).
- Surface habitable : environ 144 m².
- Surface Carrez : environ 144 m² si le bien est en copropriété.
- Surface de référence (DPE) : généralement proche de 144 m², selon les règles du diagnostic.
En résumé :
- Carrez = surface privative pour la vente en copropriété.
- Habitable = surface réellement occupable.
- De référence = surface utilisée pour des calculs réglementaires (notamment le DPE).
- Au sol = empreinte du bâtiment sur le terrain.
